ENFITEUSE

Direitos reais são os direitos subjetivos de ter, como seus, objetos materiais ou coisas corpóreas ou incorpóreas; as coisas a que se referam os direitos reais são, primordialmente, objetos pertencentes aos titulares desses direitos, como propriedade deles, constituindo o domínio desses indivíduos.

Enfiteuse é o desmembramento da propriedade, do qual resulta o direito real perpétuo. em que o titular (enfiteuta), assumindo o domínio útil da coisa, constituído de terras não cultivadas ou terrenos por edificar (prazo, bem enfitêutico ou bem foreiro), é assistido pela faculdade de lhe fruir todas as qualidades, sem destruie a substância, mediante a obrigação de pagar ao proprietário (senhorio direto) uma pensão anual invariável (foro);

Dá-se a enfiteuse, aforamento ou aprazamento quando, por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro anual, certo e invariável.

Quanto à natureza, a enfiteuse é o mais amplo direito real sobre coisa imóvel alheia, já que com ela se pode tirar da coisa todas as utilidades e vantagens que encerra e de empregá-la nos misteres a que, por sua natureza, se presta, sem destruir-lhe a substância e com a obrigação de pagar ao proprietário uma certa renda anual.

Só pode ter objeto coisa imóvel, limitando-se a terras não cultivadas e aos terrenos que se destinem à edificação; pode ter por objeto terrenos de marinha e acrescidos.

Constitui-se a enfiteuse pela transcrição (lei 6015/73, art. 167, I, n.10), pela sucessão hereditária e pelo usucapião.

Extingue-se a enfiteuse:

a) pela natural deterioração do prédio aforado;

b) pelo comisso, deixando o foreiro de pagar as pensões devidas por 3 anos consecutivos;

c) pelo falecimento do enfiteuta sem herdeiros, salvo direito de credores;

d) pela confusão, ou seja, quando as condições de senhorio e enfiteuta reúnem-se na mesma pessoa;

e) pelo perecimento do prédio aforado;

f) pelo usucapião do imóvel enfitêutico;

g) pela desapropriação do prédio aprazado, tendo o enfiteuta direito de receber a indenização, da qual se deduzirá o que se deve pagar ao senhorio direto.

FONTE: http://www.centraljuridica.com/doutrina/110/direito_civil/enfiteuse.html